Mỗi dự án đầu tư xây dựng khách sạn có tổng mức đầu tư hàng trăm tỷ đồng và việc không tuân thủ xin cấp giấy phép xây dựng khách sạn gây rủi ro rất lớn cho dự án và tài chính của chủ đầu tư.
Thực tế đã có không ít dự án bị phạt hành chính, đình chỉ thi công, … chỉ vì chủ đầu tư chủ quan, bỏ qua hoặc thực hiện sai pháp lý dự án ngay từ đầu dẫn đến gấp rút thi công mà chưa hoàn thiện pháp lý dự án. Những sai sót tưởng chừng nhỏ trong giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, thiếu các phê duyệt quy hoạch, đánh giá môi trường, …, giấy phép xây dựng đều có thể khiến toàn bộ dự án lâm vào tình trạng đứng hình, thiệt hại lớn về tài chính và tiến độ đầu tư, càng xót xa khi có không ít dự án khách sạn bị cưỡng chế, phá dỡ khiến cho Chủ đầu tư gần như sụp đổ theo dự án.
Vì vậy, việc nắm rõ và thực hiện đầy đủ trình tự, quy trình xin cấp giấy phép xây dựng khách sạn là điều bắt buộc và cấp thiết. Bài viết của Vạn An Group dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện, cụ thể và cập nhật mới nhất về các bước dự án cần thực hiện từ khi chuẩn bị pháp lý đến khi được cấp phép xây dựng giúp Chủ đầu tư chủ động, đúng luật và tránh rủi ro không đáng có:
1. Xin thông tin quy hoạch dự án
Đây là bước quan trọng trong quy trình chuẩn bị đầu tư xây dựng, nhằm xác định xem khu đất thực hiện dự án có phù hợp để phát triển Dự án khách sạn, resort theo quy mô dự tính hay không theo quy hoạch hiện hành. Nội dung chính của bước này như sau:
1.1. Mục đích của việc xin thông tin quy hoạch
Kiểm tra sự phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị: về mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu xây dựng (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa,…) làm cơ sở pháp lý để lập đề xuất đầu tư, lập dự án đầu tư và xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
1.2. Hồ sơ xin cung cấp thông tin quy hoạch
– Đơn đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch.
– Sơ đồ vị trí khu đất (tỷ lệ 1/500 hoặc 1/1000).
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có).
– Lập sơ bộ đề xuất dự án đầu tư (tên dự án, mục tiêu, quy mô dự kiến,…).
1.3. Nội dung xin cung cấp thông tin quy hoạch
a. Thông tin khu đất
– Địa điểm khu đất (thửa đất, tờ bản đồ,…).
– Diện tích, ranh giới sử dụng đất.
– Hiện trạng sử dụng đất (đất ở, đất trồng cây lâu năm,…).
b. Mục đích xin thông tin
– Kiểm tra chức năng sử dụng đất theo quy hoạch.
– Xác định chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc được phép áp dụng.
– Dự kiến đầu tư dự án khách sạn.
c. Các chỉ tiêu cần được cung cấp
– Chức năng sử dụng đất (đất hỗn hợp, thương mại dịch vụ, đất ở,…).
– Mật độ xây dựng tối đa.
– Tầng cao tối đa được phép.
– Hệ số sử dụng đất.
– Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
– Khoảng lùi công trình.
– Quy định về hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp – thoát nước, điện,…).
– Yêu cầu về bảo tồn, không gian kiến trúc (nếu thuộc khu vực khu di sản, Phố Cổ, …).
1.4. Cơ quan tiếp nhận và cấp thông tin quy hoạch
– Sở Quy hoạch – Kiến trúc
– Ban quản lý quy hoạch khu vực đặc thù (như Khu di tích, Phố Cổ, khu bảo tồn,… nếu có).
1.5. Kết quả nhận được
– Chủ đầu tư nhận được Văn bản cung cấp thông tin quy hoạch hoặc Văn bản trả lời quy hoạch từ cơ quan chức năng, nội dung gồm:
– Các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của khu đất.
– Xác nhận khu đất phù hợp/không phù hợp để thực hiện dự án khách sạn.
– Hướng dẫn tiếp theo (ví dụ: nếu chưa có quy hoạch chi tiết, cần lập quy hoạch 1/500,…).
Trên cơ sở quy hoạch được cung cấp
XEM XÉT QUY HOẠCH KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN
Giả thiết Cần xin cấp phép xây dựng dự án khách sạn 4 sao có thông số: Khu đất 1,000 m2 cần thực hiện dự án (02 hầm + 18 tầng nổi) mỗi sàn 500 m2 (Tương đương Tổng diện tích xây dựng: hầm 2*900 m2 + 18*500 m2 = 10,800 m2 tương ứng với mật độ xây dựng 50% và hệ số sử dụng đất 10.8)
Khi này nút thắt lớn nhất và đầu tiên để khơi thông dự án là Khu đất thực hiện dự án có phù hợp quy hoạch hay không ? Từ đó xác định khối lượng công việc dự án phải thực hiện:
Trường hợp 1: Khu đất thực hiện dự án phù hợp quy hoạch
Ví dụ: Quy hoạch phân khu 1/2000 quy định Khu đất là Đất thương mại dịch vụ; Đất dịch vụ; Đất hỗn hợp ở và dịch vụ – Có mật độ và tầng cao quy định phù hợp với thực hiện dự án.
Ở trường hợp này thì việc thực hiện pháp lý dự án khách sạn cho đến xin cấp phép xây dựng dự án khách sạn là tuân theo trình tự thông thường. Vạn An Group thực hiện triển khai pháp lý dự án từ lập dự án cho đến xin cấp phép xây dựng khách sạn và thi công xây dựng trọn gói, bàn giao công trình đưa vào sử dụng.
Trường hợp 2: Khu đất thực hiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết hoặc Đất Dịch vụ; Đất hỗn hợp ở và dịch vụ, có chỉ tiêu xây dựng thấp
Đối với trường hợp này dự án gặp khó khăn, tuy nhiên dự án vẫn khả thi. Chi phí hoàn thiện pháp lý dự án sẽ cao và thời gian có thể kéo dài khoảng 1,5 – 2,5 năm. Do đó Dự án khách sạn, resort quy mô 4 sao, 5 sao vẫn khả thi, những dự án khách sạn quy mô không lớn thì không phù hợp.
Ở trường hợp này, đơn vị tư vấn Vạn An Group sẽ nghiên cứu hồ sơ, vận dụng nhiều quyết định khác liên quan về khuyến khích, chỉnh trang, định hướng phát triển du lịch chung để làm cơ sở thực hiện bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của UBND tỉnh và xin duyệt quy hoạch nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
Lưu ý với dự án khách sạn quy mô nhỏ, khi gặp trường hợp này thì việc thực hiện dự án là không khả thi mà chỉ thực hiện với quy mô theo chỉ tiêu quy hoạch cho phép.
Trường hợp 3: Khu đất thực hiện dự án hiện trạng là đất khác như Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, …
Đây thường là trường hợp thực hiện dự án khu nghỉ dưỡng resort có quy mô vài nghìn m2 cho đến vài ha.
Đối với trường hợp này pháp lý dự án kéo dài hơn rất nhiều, việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án có thể kéo dài từ 2 – 5 năm.
2. Lập hồ sơ đề xuất dự án đầu tư
Xác định tính khả thi về kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của dự án làm cơ sở để nhà đầu tư xin chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định đầu tư (tùy quy mô và hình thức). Nội dung chính của đề xuất dự án đầu tư khách sạn như sau:
2.1. Giới thiệu chung về dự án
– Tên dự án, chủ đầu tư, vị trí xây dựng (địa điểm cụ thể, hiện trạng khu đất).
– Quy mô dự án: tổng diện tích khu đất, tổng diện tích xây dựng, số tầng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,…
– Tổng mức đầu tư dự kiến.
2.2. Sự cần thiết và căn cứ pháp lý đầu tư
– Phân tích sự cần thiết phải đầu tư khách sạn cao tầng tại vị trí đó (nhu cầu thị trường, du lịch, quy hoạch phát triển,…).
– Căn cứ quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết nếu có).
– Căn cứ pháp luật và các chính sách liên quan (Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Du lịch,…).
2.3. Mục tiêu và quy mô đầu tư
– Mục tiêu kinh doanh, vận hành khách sạn.
– Quy mô công trình: khách sạn bao nhiêu tầng, bao nhiêu phòng, chức năng các tầng (lưu trú, hội nghị, dịch vụ, nhà hàng, bể bơi, spa,…).
2.4. Hình thức đầu tư và tiến độ thực hiện
– Hình thức đầu tư: đầu tư trong nước, liên doanh, PPP,…
– Thời gian thực hiện dự án (phân kỳ theo từng giai đoạn nếu cần).
2.5. Phân tích tài chính – hiệu quả đầu tư
– Tổng mức đầu tư (chi tiết theo hạng mục).
– Nguồn vốn đầu tư (vốn tự có, vay ngân hàng, huy động,…).
– Phân tích hiệu quả kinh tế: IRR, NPV, thời gian hoàn vốn,…
– Dự báo doanh thu, chi phí vận hành, lợi nhuận trong 5–10 năm.
2.6. Giải pháp kỹ thuật – thiết kế sơ bộ
– Giải pháp kiến trúc sơ bộ.
– Công nghệ, vật liệu chính dự kiến sử dụng.
– Giải pháp kỹ thuật: móng, kết cấu, chống cháy, cấp thoát nước, điều hòa, PCCC,…
– Dự kiến các nhà thầu tư vấn, thiết kế, thi công,…
2.7. Tác động môi trường và giải pháp bảo vệ môi trường
– Đánh giá sơ bộ tác động môi trường.
– Giải pháp xử lý nước thải, tiếng ồn, rác thải,…
– Cây xanh, cảnh quan.
2.8. Giải phóng mặt bằng và sử dụng đất
– Hiện trạng sử dụng đất.
– Nguồn gốc đất đai, pháp lý đất (sổ đỏ, giấy tờ khác,…).
– Nhu cầu sử dụng đất, đề xuất giao/thuê đất.
2.9. Kiến nghị, đề xuất
– Kiến nghị về cơ chế chính sách, hỗ trợ của Nhà nước (nếu có).
– Đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải xin chủ trương).
– Để thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng khách sạn thì bước lập hồ sơ đề xuất dự án có vai trò quan trọng cần được nghiên cứu đầy đủ tránh những điều chỉnh sau này.
3. Xin chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư
3.1. Các trường hợp phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Đối với dự án khách sạn, thường thuộc một trong các trường hợp phải xin chủ trương đầu tư theo khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư 2020, cụ thể như:
– Dự án sử dụng đất, cần Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Dự án nằm trong khu vực nhạy cảm về quy hoạch, di tích, di sản.
– Dự án có quy mô lớn (ví dụ: tổng vốn đầu tư từ 100–300 tỷ đồng trở lên).
– Dự án có yếu tố nước ngoài (nếu có nhà đầu tư nước ngoài hoặc liên doanh).
3.2. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư
– Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư.
– Đề xuất dự án đầu tư (nội dung: thông tin nhà đầu tư, quy mô, địa điểm, vốn, tiến độ…).
– Tài liệu chứng minh năng lực tài chính (báo cáo tài chính, cam kết vốn,…).
– Đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu sử dụng đất chưa có quyền sử dụng).
– Sơ đồ vị trí, ranh giới khu đất dự kiến.
– Một số tài liệu khác theo từng địa phương (văn bản quy hoạch, ý kiến khu vực di tích,…).
3.3. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư
– UBND cấp tỉnh: Thẩm quyền phổ biến nhất đối với dự án khách sạn.
3.4. Quy trình thực hiện
– Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
– Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì tổ chức lấy ý kiến các sở ngành liên quan (Xây dựng, Tài nguyên – Môi trường, Quy hoạch, Văn hóa, PCCC, Môi trường,…).
– Sở Kế hoạch và Đầu tư trình hồ sơ lên UBND tỉnh xem xét, phê duyệt.
– Kết quả nhận được là Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư.
>> Xem thêm: Quy trình xây dựng khách sạn
4. Lập khảo sát địa chất, khảo sát địa hình
4.1. Khảo sát địa hình
– Đo đạc hiện trạng khu đất: ranh giới, cao độ, hướng dốc, hạ tầng kỹ thuật liên quan.
– Lập bản đồ địa hình tỉ lệ 1/500 hoặc 1/200, phục vụ thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng.
– Xác định vị trí tiếp giáp đường giao thông, cấp thoát nước, đường dây điện, công trình lân cận,…
– Bản đồ địa hình số hóa và báo cáo khảo sát địa hình.
4.2. Khảo sát địa chất
– Khoan khảo sát địa chất: Khoan thăm dò từ 2 – 4 trụ địa chất (tuỳ diện tích và quy mô dự án khách sạn).
– Lấy mẫu đất, đá ở các độ sâu khác nhau.
– Thí nghiệm trong phòng: Kiểm tra chỉ số SPT, độ chặt, sức chịu tải, độ lún, khả năng thấm,…
– Báo cáo khảo sát địa chất kèm hồ sơ hố khoan địa chất, thí nghiệm và đánh giá khả năng xây dựng.
5. Thỏa thuận độ cao tĩnh không công trình
Dự án khách sạn, resort có chiều cao > 45m cần phải được xin chấp thuận độ cao tĩnh không được cấp bởi Cục Tác chiến – Bộ Tổng Tham Mưu. Hồ sơ đề nghị chấp thuận độ cao tĩnh không gồm:
– Văn bản đề nghị chấp thuận độ cao công trình;
– Bản sao vị trí khu vực xây dựng công trình có đánh dấu vị trí xây dựng công trình;
– Bản sao giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình theo quy định của pháp luật.
6. Lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
– Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án là cụ thể hóa quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt. Xác định cụ thể ranh giới, chỉ giới xây dựng, quy mô công trình, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu vực lập quy hoạch. Nội dung chính gồm:
– Lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết;
– Lập hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500;
– Tổ chức lấy ý kiến cộng đồng, các cơ quan liên quan;
– Thẩm định quy hoạch;
– Phê duyệt quy hoạch.
– Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là căn cứ pháp lý để thực hiện thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và triển khai các bước quy trình tiếp theo để xin giấy phép xây dựng.
7. Xin thỏa thuận cung cấp điện
Thỏa thuận cấp điện cho dự án khách sạn sẽ được chủ đầu tư trình lên cho công ty điện lực tỉnh/thành phố:
– Văn bản đề nghị thỏa thuận cấp điện cho dự án.
– Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
– Sơ đồ nguyên lý cấp điện cho dự án.
– Tài liệu kỹ thuật về các trang thiết bị dự định đấu nối.
– Các tài liệu liên quan khác.
8. Xin thỏa thuận đấu nối cấp nước
Hồ sơ, văn bản thỏa thuận đấu nối cấp nước sẽ được chủ đầu tư khách sạn trình lên Công ty cấp nước theo từng địa phương / tỉnh/ thành phố.
– Văn bản đề nghị thỏa thuận về đấu nối nguồn cấp nước.
– Bản vẽ xác định vị trí khu đất dự án/ công trình.
– Bản vẽ quy hoạch tổng thể mặt bằng tỷ lệ 1/500.
– Bảng tính toán tổng nhu cầu dùng nước của dự án
– Các tài liệu liên quan khác.
9. Xin thỏa thuận đấu nối thoát nước
Cơ quan thẩm duyệt: Trung tâm Quản lý hạ tầng kỹ thuật Sở Xây dựng tỉnh/ thành phố.
10. Xin kết nối giao thông công trình
Cơ quan thẩm duyệt: Sở Giao thông vận tải.
11. Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường
– Khảo sát, thu thập mẫu và lập báo cáo đánh giá tác động môi trường.
– Chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu nộp hồ sơ lên Sở TNMT trình phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
– Phối hợp với đơn vị tư vấn tham gia các cuộc họp, giải trình các nội dung liên quan cho đến khi được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
12. Thẩm duyệt thiết kế Phòng cháy chữa cháy PCCC
– Đơn vị tư vấn lập bản vẽ thiết kế phòng cháy chữa cháy và hồ sơ xin thẩm duyệt theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP và Thông tư 149/2020/TT-BCA nộp hồ sơ lên Cục Cảnh sát PCCC & CNCH – Bộ Công an xin thẩm duyệt thiết kế Phòng cháy chữa cháy.
– Tham gia các cuộc họp, giải trình các nội dung liên quan, điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu cho đến khi được phê duyệt thiết kế PCCC.
13. Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi & hồ sơ thiết kế cơ sở
– Lập báo cáo nghiên cứu khả thi, hồ sơ bản vẽ và thuyết minh thiết kế cơ sở
– Thẩm tra hồ sơ thiết kế cơ sở
– Nộp hồ sơ và tài liệu liên quan lên Sở Xây dựng xin thẩm định.
– Tham gia các cuộc họp, giải trình các nội dung liên quan, điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu Sở Xây dựng và các cơ quan chuyên môn cho đến có kết quả.
14. Lập, thẩm định thiết kế kỹ thuật
– Đơn vị tư vấn hoàn thành bản vẽ và thuyết minh thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước, điều hòa HVAC cho công trình, dự toán.
– Trình thẩm định thiết kế kỹ thuật.
– Tham gia các cuộc họp, giải trình các nội dung liên quan, điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu của Sở Xây dựng cho đến khi có kết quả.
15. Giấy phép xây dựng dự án khách sạn
Đơn vị tư vấn tổng hợp và hoàn thiện các hồ sơ liên quan thủ tục xin cấp phép xây dựng khách sạn nộp lên Sở Xây dựng và nhận kết quả.
Xem ngay:
- Những dự án Vạn An Group Lập dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng resort, khách sạn
- Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng resort
16. Triển khai xây dựng
Có giấy phép xây dựng dự án, Chủ đầu tư gửi thông báo khởi công xây dựng dự án đến cơ quan quản lý nhà nước về việc khởi công xây dựng tại địa phương trước 07 ngày khởi công và thực hiện triển khai xây dựng dự án.
Chủ đầu tư/ Nhà đầu tư tham khảo: thêm: Cải tạo khách sạn
Vạn An Group là đơn vị lập dự án đầu tư, quy hoạch, xin cấp phép xây dựng dự án khách sạn chuyên nghiệp trên toàn quốc. Rất mong được hỗ trợ, đồng hành cùng các chủ đầu tư, nhà đầu tư trong việc giải quyết các thủ tục xin cấp phép xây dựng khách sạn resort và hiện thực hóa những ý tưởng kinh doanh mang lại giá trị bền vững và dấu ấn riêng biệt cho dự án khách sạn.
Xem thêm:
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
