Khái toán là một phần của quy trình dự toán chi phí nhằm đưa ra được cái nhìn tổng quan nhất về ngân sách cần thiết cho một dự án. Vậy khái toán là gì? Tại sao chúng lại quan trọng đến vậy? Ngay trong bài viết dưới đây Vạn An Group sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu chi tiết về khái niệm này nhé!
Khái toán là gì?
Khái toán là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng và quản lý dự án dùng để chỉ hoạt động dự đoán chi phí tổng thể của một dự án dựa trên các thông tin sơ bộ. Khái toán sẽ được triển khai khi thực hiện đầu tư xây dựng và công việc này sẽ được triển khai trong giai đoạn chuẩn bị của dự án.
Khái toán đầu tư xây dựng được ước tính dựa trên cơ sở:
- Quy mô, công suất
- Năng lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án và suất vốn đầu tư xây dựng
- Dữ liệu chi phí của các dự án tương tự về loại, cấp công trình, quy mô, công suất
- Năng lực phục vụ, tính chất dự án đã thực hiện
Vai trò của khái toán trong dự án
Khái toán đóng vai trò quan trọng trong quá trình quản lý và triển khai các dự án đầu tư xây dựng. Dưới đây là một số vai trò của khái toán:
- Đánh giá tính khả thi: Khái toán sẽ giúp các chủ đầu tư đánh giá tính khả thi tài chính của dự án đồng thời cung cấp cơ sở để lập kế hoạch ngân sách dự án, dự đoán số tiền cần thiết trong giai đoạn tiếp theo.
- Quản lý rủi ro: Việc khái toán giúp nhận diện các yếu tố có thể dẫn đến sự thay đổi chi phí và lập kế hoạch ứng phó.
- Định hướng cho các bước tiếp theo: Khái toán là cơ sở để lập dự toán chi tiết hơn khi dự án được phê duyệt và đi vào giai đoạn tiếp theo.
- Đánh giá hiệu quả dự án: Sau khi hoàn thành dự án, khái toán có thể được so sánh với chi phí thực tế để đánh giá hiệu quả của kế hoạch tài chính.
Phương pháp tính khái toán xây dựng
Một số phương pháp tính khái toán dự án đầu tư xây dựng:
Phương pháp khái toán theo khối lượng xây dựng
Phương pháp này sẽ xác định tổng mức đầu tư xây dựng đối với dự án, các công trình có thiết kế cơ sở đủ điều kiện để xác định khối lượng các nhóm, công tác, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình tương ứng.
Khi thiết kế cơ sở chi tiết và đơn giá được cập nhật chính xác, phương pháp này có thể cung cấp được ước lượng về chi phí dự án một cách chính xác. Với việc sử dụng dữ liệu về khối lượng công việc đã được xác định, điều này sẽ giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào những dự đoán chưa chắc chắn.
Phương pháp khái toán dựa trên dữ liệu tương tự
Khi sử dụng phương pháp này thì tổng mức đầu tư xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng, công suất, diện tích… theo thiết kế cơ sở và dữ liệu về chi phí dự án tương tự đã được thực hiện trước đó.
Đây là phương pháp có thể tận dụng được kinh nghiệm và những dữ liệu thực tế các dự án đã thực hiện nhằm đưa ra ước lượng hợp lý. Tuy nhiên, phương pháp có thể không chính xác nếu dự án hiện tại có sự khác biệt nhiều so với dự án tương tự và yêu cầu nguồn dữ liệu chất lượng cao từ các dự án tương tự để đảm bảo sự chính xác.
Phương pháp khái toán theo suất vốn đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định dựa trên cơ sở khối lượng, diện tích, hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế cơ sở và suất vốn đầu tư xây dựng tương ứng được công bố phù hợp với loại và cấp công trình.
Suất vốn đầu tư xây dựng làm căn cứ lập khái toán theo phương pháp này do Bộ Xây dựng công bố hàng năm. Năm 2022 Bộ Xây dựng có quyết định số 610/QĐ-BXD ngày 13/7/2022 công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công trình năm 2021.
Ví dụ một số suất vốn đầu tư theo quyết định 610/QĐ-BXD:
Bảng 2. Suất vốn đầu tư xây dựng trường trung học cơ sở, trung học phổ thông, trường phổ thông có nhiều cấp học theo quy mô đào tạo
Đơn vị tính: 1.000 đ/học sinh
|
Suất vốn đầu tư |
Trong đó bao gồm | |||
| Chi phí xây dựng | Chi phí thiết bị | |||
| 0 | 1 | 2 | ||
| 11213.01 | 540 < số học sinh ≤ 720 | 42.177 | 33.802 | 4.298 |
| 11213.02 | 720 < số học sinh ≤ 1.080 | 39.649 | 21.603 | 4.298 |
| 11213.03 | 1.080 < số học sinh ≤ 1.620 | 37.395 | 29.848 | 4.308 |
Phương pháp dự đoán bằng mô hình
Đây cũng là một trong những phương pháp khái toán bằng việc sử dụng phần mềm và mô hình 3D để dự đoán chi phí và khối lượng công việc cụ thể dựa trên các mô hình cụ thể. Thích hợp cho các dự án sử dụng công nghệ mô hình hóa thông tin xây dựng.
Phương pháp này sẽ cung cấp hình ảnh trực quan nhất để có thể thực hiện phân tích chi phí chính xác. Tuy nhiên chúng có nhược điểm chính là cần cung cấp được dữ liệu mô hình chính xác để có thể tính toán chuẩn.
Cách tính khái toán giá trị chuẩn
Để có thể tính toán khái toán với giá trị chính xác, nhà thầu cần phải xác định dựa trên nhiều yếu tố như công trình, hiện trạng. Bên cạnh đó là chất lượng về kết cấu, địa tầng địa chất tương ứng sau khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện. Nếu phương pháp này được sử dụng một cách hiệu quả thì độ sai lệch của giá trị khái toán sẽ vào khoảng 10%, xấu nhất có thể lên tới 50%.
Lưu ý khi khái toán chi phí trong dự án khách sạn
Đối với dự án khách sạn, khái toán nên được thực hiện ngay khi chủ đầu tư đã xác định tương đối về quy mô và mô hình khai thác. Đây là cơ sở để kiểm tra quy mô công trình, mức hoàn thiện và ngân sách dự kiến có đang phù hợp với nhau hay không trước khi triển khai thiết kế chi tiết.
- Quy mô và cơ cấu công năng: Số tầng, số phòng cùng các khu vực như sảnh, nhà hàng, hội nghị, bếp, spa, hồ bơi hay khu kỹ thuật đều làm thay đổi tổng mức đầu tư.
- Hệ thống kỹ thuật: Khách sạn có mật độ MEP, PCCC, điều hòa, thang máy và cấp thoát nước cao hơn nhiều so với các công trình thông thường. Đây là nhóm chi phí cần được tính đến ngay từ giai đoạn khái toán.
- Mức độ hoàn thiện: Vật liệu mặt ngoài, nội thất phòng, khu vực công cộng và thiết bị sử dụng có thể làm thay đổi đáng kể giá trị đầu tư dù diện tích xây dựng không đổi.
- Điều kiện xây dựng: Địa chất, mặt bằng thi công, vị trí công trình và khả năng vận chuyển vật tư cũng cần được xem xét để tránh khái toán quá thấp so với chi phí thực tế.
- Khả năng điều chỉnh quy mô: Khi khái toán vượt ngân sách dự kiến, chủ đầu tư có thể điều chỉnh số phòng, diện tích khu dịch vụ hoặc mức hoàn thiện từ sớm, thay vì thay đổi khi hồ sơ thiết kế đã triển khai sâu.
Vì vậy, khái toán khách sạn nên được xem là công cụ kiểm soát quyết định đầu tư, không đơn thuần là một con số ước tính chi phí. Vạn An Group thường xem xét đồng thời quy mô, công năng, tiêu chuẩn hoàn thiện và điều kiện thi công để đưa ra cơ sở khái toán phù hợp với định hướng dự án.
Sự khác nhau giữa khái toán và dự toán
| Khái toán | Dự toán | |
| Mục đích | Cung cấp ước lượng sơ bộ về chi phí tổng thể của dự án | Cung cấp dự đoán chi tiết và chính xác về chi phí dự án |
| Căn cứ xác định | Được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng | Được xác định theo thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong tình huống dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng |
| Thời điểm xác định | Giai đoạn chuẩn bị dự án | Giai đoạn thực hiện dự án |
| Phương pháp tính toán | Dựa trên các yếu tố dự đoán hoặc trên kinh nghiệm từ những dự án tương tự | Dựa trên khối lượng công việc chi tiết và báo giá |
| Độ chính xác | Thấp hoặc ở mức tương đối, có thể có chênh lệch nhiều so với thực tế | Độ chính xác cao, trùng khớp với thực tế đầu tư |
| Các khoản chi phí | – Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
– Chi phí xây dựng – Chi phí thiết bị – Chi phí quản lý dự án – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng – Chi phí khác – Chi phí dự phòng |
– Chi phí xây dựng,
– Chi phí thiết bị, – Chi phí quản lý dự án, – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, – Chi phí khác – Chi phí dự phòng |
| Kết quả | Cung cấp ước lượng tổng quát về chi phí | Cung cấp bảng chi phí chi tiết và chính xác cho từng phần của dự án |
Vậy thông qua bài viết dưới đây chúng ta đã làm rõ khái niệm về thuật ngữ “khái toán là gì?” Việc khái toán nhằm ước lượng chi phí là một trong những yếu tố quyết định giúp nhà đầu tư có những quyết định và giải pháp đúng đắn cho dự án. Hãy liên hệ ngay với Vạn An Group nếu có những thắc mắc thông qua Hotline 0985 385 102 để được hỗ trợ giải đáp!
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
