Để hoàn thiện một dự án khách sạn, việc tính toán chi phí thiết kế và thi công khách sạn rất quan trọng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách cũng như thời gian thực hiện dự án. Trong bài viết này, Vạn An Group sẽ tư vấn chi tiết cách tính toán chi phí thiết kế và thi công của khách sạn 5 tầng trên lô đất 2500m2, giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định kinh doanh phù hợp cho khách sạn của mình.
Tính toán chi phí thiết kế và thi công khách sạn 5 tầng tại Vạn An Group
Ví dụ: Chủ đầu tư khách sạn Thu Phương có lô đất thương mại dịch vụ với diện tích là 2500m2. Chủ đầu tư muốn ước tính chi phí thiết kế khách sạn 4 sao, 5 tầng, 100 phòng. Vậy cách tính như thế nào?
Căn cứ: Thông tư 01/2021/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.
Ta có:
- Mật độ xây dựng cho khách sạn 4 sao trên lô đất có diện tích 2500m2 là: 80%
- Một cách tương đối ta tính được diện tích sàn 1 tầng là: 2500 x 80% = 2000m2
- Khách sạn 4 sao này có 5 tầng, và các tầng có diện tích sàn như nhau, khi đó:
- Tổng diện tích sàn = Diện tích sàn của một tầng x 5 (số tầng) = 2000 x 5 = 10.000m2
- Thông thường khi xin cấp phép xây dựng khách sạn, cơ quan cấp phép tính tổng diện tích sàn là tổng diện tích sàn sử dụng (tương đối bằng tổng diện tích sàn các (tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng, các tầng trên). Để ước tính nhanh ta có thể lấy: Tổng diện tích sàn sử dụng x số tầng = 2000 x 5 = 10.000m2
Theo TCVN 4391:2015 diện tích phòng khách sạn 4 sao trung bình cho các loại phòng khác nhau khoảng 28m2. Nhưng để tính số phòng trên mỗi tầng cần trừ diện tích cho hành lang, khu vực chung. Một cách tương đối, diện tích phòng chiếm khoảng 70% – 75% tổng diện tích sàn, phần còn lại dành cho hành lang và không gian phụ trợ. Do đó:
- Giả sử 70% diện tích sàn dành cho phòng khách sạn:
- Diện tích toàn bộ phòng nghỉ / 1 tầng khách sạn = 2000m2 x 70% = 1400m2
- Khi đó số phòng trên mỗi tầng = 1400/28 = 50 phòng (50 phòng trên mỗi tầng)
=> Số tầng để xây 100 phòng theo yêu cầu của chủ đầu tư = 100/50 = 2 tầng. Như vậy số tầng tính toán là 2 và số tầng chủ đầu tư muốn là 5. Vạn An Group xin đưa ra 2 phương án tư vấn sau:
- Trường hợp 1: Nếu chủ đầu tư đồng ý với phương án 2 tầng như tính toán, thì đi đến thống nhất và chúng tôi sẽ tính toán chi phí và bắt đầu thiết kế theo phương án này.
- Trường hợp 2: Nếu chủ đầu tư không đồng ý với phương án 2 tầng như tính toán. Vạn An Group đề xuất chủ đầu tư tăng số phòng lên để đạt đủ 5 tầng như đề ra ban đầu, khi đó số phòng sẽ khoảng 50 x 5 = 250 phòng, có công suất lưu trú lớn hơn, có thể gia tăng được doanh thu, lợi nhuận; hoặc 4 tầng sử dụng cho lưu trú, tầng 5 sử dụng cho các tiện tích khác như bể bơi, quầy bar, nhà hàng. Phương án khác là chủ đầu tư có thể giảm diện tích sàn mỗi tầng, tức là không xây sàn bằng 80% x diện tích lô đất như mật độ xây dựng nữa, mà xây ở quy mô khoảng 40% x diện tích lô đất, diện tích còn lại chủ đầu tư có thể tính toán sử dụng cho những dự định khác. Tăng quy mô số phòng lên 250 đòi hỏi khu vực xây dựng khách sạn phải có nhu cầu lưu trú lớn, tổng mức đầu tư cao hơn nhiều, nếu chủ đầu tư khó quyết định, chúng tôi có thể lập báo cáo và đánh tính khả thi của dự án, của các phương án từ đó chốt được phương án tối ưu nhất.
Trên đây chúng tôi đã đưa ra 2 trường hợp. Giải sử chủ đầu tư đồng ý với trường hợp 1, là 2 tầng như tính toán chúng ta tiếp tục ước tính được chi phí như sau:
=> Tổng diện tích sàn sử dụng = 2000m2 x 2= 4000m2.
Chi phí thiết kế kiến trúc
Theo bảng giá thiết kế khách sạn tham khảo: của Vạn An Group ta có:
- Chi phí thiết kế kiến trúc khách sạn 4 sao: 200.000/m2 – 240.000/m2
=> Chi phí thiết kế kiến trúc khách sạn 4 sao, 100 phòng ước tính cho chủ đầu từ này trong khoảng:
- Chi phí thấp nhất: 200.000 x 4000 = 800 triệu vnđ
- Chi phí cao nhất: 240.000 x 4000 = 960 triệu vnd
=> Chi phí thiết kế kiến trúc khách sạn 4 sao theo yêu cầu của chủ đầu tư khoảng: 800 triệu – 960 triệu VNĐ.
Chi phí thiết kế nội thất
Theo bảng giá thiết kế khách sạn tham khảo: của Vạn An Group ta có:
- Chi phí thiết kế nội thất khách sạn 3 sao: 220.000/m2 – 260.000/m2
=> Chi phí thiết kế nội thất khách sạn 3 sao trong khoảng:
- Chi phí thấp nhất: 220.000 x 4000 = 880 triệu vnd
- Chi phí cao nhất: 260.000 x 4000 = 1,04 tỷ vnd
=> Chi phí thiết kế nội thất khách sạn 4 sao theo yêu cầu của chủ đầu tư khoảng: 880 triệu – 1,04 tỷ VNĐ.
Tính toán chi phí thi công xây dựng và nội thất
- Chi phí thi công = Tổng diện tích sàn sử dụng x đơn giá thi công
Đơn giá thi công khách sạn 4 sao: 14,5 – 18,5 triệu VNĐ/m² => Ước tính chi phí thi công:
- Chi phí thi công thấp nhất: 14,5 x 4000 = 58 tỷ
- Chi phí thi công cao nhất: 18,5 x 4000 = 74 tỷ
=> Chi phí thi công khách sạn 3 sao ước tính khoảng 58 tỷ – 74 tỷ VNĐ.
* Lưu ý: Những tính toán bên trên chỉ mang tính chất tham khảo, ước tính sơ bộ.
Xem chi tiết Báo giá thiết kế thi công khách sạn 5 tầng mới nhất của Vạn An Group tại đây: https://vanangroup.com.vn/bao-gia-thiet-ke-thi-cong-khach-san/
Hồ sơ thiết kế khách sạn 5 tầng
Hồ sơ thiết kế khách sạn 5 tầng bao gồm:
- Phối cảnh 3D tổng thể ngoại thất khách sạn
- Hồ sơ thiết kế kiến trúc khách sạn
- Hồ sơ thiết kế kết cấu khách sạn
- Hồ sơ thiết kế điện nước khách sạn
- Dự toán và Tổng mức đầu tư khách sạn
Các yếu tố ảnh hưởng tới chi phí thiết kế và thi công khách sạn
Chi phí thiết kế khách sạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, dưới đây là một số các yếu tố quan trọng gồm:
Quy mô khách sạn
Khách sạn có diện tích lớn, nhiều tầng và phòng sẽ đòi hỏi nguồn vốn đầu tư cao hơn so với khách sạn nhỏ. Bên cạnh đó, các tiện ích đi kèm như sảnh lễ tân, hồ bơi hay phòng họp cũng góp phần làm tăng tổng chi phí thiết kế.
Địa điểm xây dựng
Chi phí xây dựng khách sạn sẽ cao hơn nếu vị trí xây dựng khách sạn nằm ở trung tâm thành phố hoặc các điểm du lịch nổi tiếng do giá đất và nhân công đắt đỏ. Ngoài ra, những vị trí đặc thù như ven biển hay khu vực đồi núi còn đòi hỏi kinh phí lớn để xử lý nền móng và bảo vệ công trình trước điều kiện thời tiết khắc nghiệt.
Vật liệu xây dựng
Việc lựa chọn vật liệu ảnh hưởng đáng kể đến chi phí xây dựng. Các vật liệu cao cấp như đá tự nhiên, gỗ nguyên khối, kính cường lực hay thép không gỉ mang lại sự sang trọng nhưng có giá thành cao. Trong khi đó, các vật liệu thân thiện với môi trường như gạch không nung, kính tiết kiệm năng lượng hay gỗ tái chế đang ngày càng được ưa chuộng nhờ ưu điểm tiết kiệm chi phí và bền vững.
Hạng sao khách sạn
Khách sạn được phân loại theo tiêu chuẩn từ 1 đến 5 sao, mỗi cấp độ sẽ có yêu cầu thiết kế khác nhau, tác động trực tiếp đến chi phí xây dựng. Khách sạn 1-2 sao thường có quy mô nhỏ, thiết kế đơn giản với ít tiện ích, giúp tối ưu chi phí. Trong khi đó, khách sạn từ 3 sao trở lên đòi hỏi không gian rộng rãi, nội thất cao cấp và nhiều dịch vụ hiện đại, khiến chi phí đầu tư tăng đáng kể.
Đơn vị thiết kế
Việc lựa chọn đơn vị thiết kế có kinh nghiệm và uy tín giúp đảm bảo phương án kiến trúc, nội thất và công năng sử dụng tối ưu. Một công ty thiết kế khách sạn chuyên nghiệp không chỉ giúp khách hàng tiết kiệm chi phí mà còn rút ngắn thời gian thi công, nâng cao hiệu quả đầu tư.
Giải pháp tối ưu chi phí thiết kế và thi công khách sạn 5 tầng
Các giải pháp tối ưu chi phí thiết kế và thi công khách sạn 5 tầng chủ đầu tư có thể tham khảo:
- Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm phù hợp: Nên hợp tác với đơn vị thi công đã có nhiều dự án thực tế trong lĩnh vực khách sạn 4 sao. Đánh giá uy tín qua các phản hồi trên website, diễn đàn xây dựng để đảm bảo chất lượng.
- Tận dụng thiết kế có sẵn để tối ưu chi phí: Sử dụng các mẫu thiết kế sẵn giúp cắt giảm từ 30 – 50% chi phí so với việc thiết kế hoàn toàn mới. Đồng thời, có thể linh hoạt điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu cụ thể.
- Ứng dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng: Lắp đặt hệ thống đèn LED, cảm biến ánh sáng giúp giảm điện năng tiêu thụ. Kết hợp thông gió tự nhiên để giảm chi phí sử dụng điều hòa, nâng cao hiệu quả vận hành.
- Ký hợp đồng trọn gói để tiết kiệm chi phí: Khi lựa chọn gói thi công bao gồm cả thiết kế tại Vạn An Group, chủ đầu tư có thể được miễn hoặc giảm phí thiết kế, giúp tối ưu ngân sách xây dựng.
- Tối ưu tiến độ xây dựng: Chủ đầu tư nên lập kế hoạch thi công khoa học, chia giai đoạn xây dựng hợp lý và tránh thi công vào mùa mưa để có thể tối ưu chi phí thi công một cách tốt nhất.
Việc tính toán chi phí thiết kế và thi công khách sạn 5 tầng là một bước quan trọng để đảm bảo công trình được hoàn thiện đúng tiến độ, đạt chất lượng cao và tối ưu ngân sách đầu tư. Vạn An Group hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp chủ đầu tư khách sạn 5 tầng có một chiến lược xây dựng hiệu quả, mang lại lợi nhuận bền vững trong tương lai. Nếu bạn đọc và chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đơn vị thiết kế thi công khách sạn chuyên nghiệp, hãy liên hệ với Vạn An Group qua Hotline 0985 385 102.
Xem thêm:
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
