Trong dự án xây dựng, thiết kế sơ bộ đóng vai trò quan trọng giúp định hình ý tưởng, đánh giá tính khả thi nhằm giúp dự án công trình đạt chất lượng hiệu quả nhất. Vậy thiết kế sơ bộ là gì? Phương án thiết kế sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thể hiện như thế nào? Chúng khác với thiết kế cơ sở ở điểm nào? Hãy cùng Vạn An Group tìm hiểu ngay nhé!
Thiết kế sơ bộ là gì?
Dựa theo khoản 40 Điều 3 Luật xây dựng 2014 định nghĩa: “thiết kế sơ bộ là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa chọn sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương đầu tư xây dựng công trình”.
Nội dung trong hồ sơ thiết kế kiến trúc sơ bộ
Theo điều 4 Thông tư 03/2020/TT-BXD hồ sơ thiết kế kiến trúc sơ bộ bao gồm:
1. Bản vẽ
a) Sơ đồ vị trí, địa điểm khu đất xây dựng, số liệu quy mô, tính chất dự án, hiện trạng, ranh giới khu đất, thông tin quy hoạch, hướng, tuyến công trình hạ tầng kỹ thuật hiện hữu và theo quy hoạch được phê duyệt (nếu có), công trình hiện hữu và kiến trúc cảnh quan xung quanh, phân tích mối liên kết giao thông;
b) Các bản vẽ thiết kế ý tưởng kiến trúc thể hiện: dây chuyền công năng, hình khối, đường nét, màu sắc, ánh sáng trên các bản vẽ tổng thể, phối cảnh, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, nội ngoại thất, mối liên hệ với không gian kiến trúc cảnh quan chung của khu vực.
2. Phần thuyết minh
a) Thuyết minh các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Các định hướng về giải pháp kết cấu, hệ thống trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật và quản lý vận hành, khai thác;
c) Danh mục các quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng;
d) Phụ lục các văn bản pháp luật liên quan đến tính pháp lý của việc lập hồ sơ thiết kế kiến trúc sơ bộ.
Phương án thiết kế sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
Căn cứ Điều 53 Luật Xây dựng 2014 (được bổ sung bởi khoản 11 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định như sau:
Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng
….
4. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết bị phù hợp.
Đồng thời, chúng ta căn cứ Điều 9 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Theo những quy định này thì phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng là một trong những nội dung trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
Phương án thiết kế sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ, bao gồm các nội dung sau:
- Bản vẽ thiết kế sơ bộ gồm: Sơ đồ vị trí, địa điểm khu đất xây dựng; sơ bộ tổng mặt bằng của dự án; bản vẽ thể hiện giải pháp thiết kế sơ bộ công trình chính của dự án;
- Thuyết minh về quy mô, tính chất của dự án; hiện trạng, ranh giới khu đất; thuyết minh về sự phù hợp với quy hoạch (nếu có), kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án; thuyết minh về giải pháp thiết kế sơ bộ;
- Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ (nếu có).
Đặc thù và tầm quan trọng của thiết kế sơ bộ trong dự án khách sạn
Đối với công trình phức tạp như khách sạn hay resort, thiết kế sơ bộ không chỉ đáp ứng quy định pháp lý mà còn là bước đặt nền móng quyết định thẩm mỹ, hiệu quả vận hành và khả năng sinh lời. Để đạt chuẩn, phương án sơ bộ cần giải quyết ngay các bài toán đặc thù sau:
- Phân luồng giao thông và dây chuyền công năng: Khách sạn yêu cầu sự tách biệt rành mạch giữa luồng di chuyển của khách nghỉ dưỡng và luồng vận hành nội bộ. Thiết kế sơ bộ giúp sắp xếp không gian sảnh, thang máy, phòng ở hợp lý, tạo sự riêng tư cho khách hàng; đồng thời tối ưu đường đi cho bộ phận buồng phòng, nhập kho và xử lý rác.
- Tối ưu cơ cấu phòng và tiêu chuẩn xếp hạng: Bước này giúp định hình tổng số lượng phòng, tỷ lệ các hạng phòng (Standard, Deluxe, VIP) và diện tích dành cho tiện ích như nhà hàng, spa, hồ bơi. Qua đó, công trình đảm bảo đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn xếp hạng sao (2 – 5 sao) theo quy định.
- Cơ sở dự trù chi phí và điểm hòa vốn: Thiết kế sơ bộ là căn cứ xác định tổng mức đầu tư ban đầu (CAPEX). Việc tính toán chính xác quy mô và giải pháp kiến trúc ngay từ đầu giúp chủ đầu tư chủ động nguồn vốn, đánh giá thời gian thu hồi vốn và giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí khi triển khai thi công.
Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực thiết kế và thi công khách sạn, Vạn An Group luôn coi thiết kế sơ bộ là kim chỉ nam. Một hồ sơ sơ bộ chỉn chu không chỉ giúp chủ đầu tư thuận lợi xin phê duyệt chủ trương đầu tư mà còn là tiền đề để hiện thực hóa một công trình đẳng cấp, tối ưu hiệu quả kinh doanh.
Sự khác nhau giữa thiết kế sơ bộ và thiết kế cơ sở
| Thiết kế sơ bộ | Thiết kế cơ sở | |
| Được lập tại | Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng | Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng |
| Mục đích | Thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình | Thể hiện các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn |
| Nội dung chính | – Sơ đồ vị trí, các bản vẽ thiết kế ý tưởng kiến trúc.
– Các định hướng về giải pháp kết cấu, hệ thống thiết bị, hạ tầng kỹ thuật, quản lý vận hàng… |
– Các bản vẽ giải pháp kiến trúc kết hợp với giải pháp kết cấu, hệ thống.
– Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, quy mô. – Thuyết minh ý tưởng kiến trúc, giải pháp kiến trúc, vật liệu sử dụng. – Giải pháp thiết kế tổng mặt bằng công trình, quy mô, tính chất dự án. |
Một bản thiết kế sơ bộ rõ ràng, chi tiết sẽ giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan, tối ưu chi phí và hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai. Vì vậy, việc thực hiện thiết kế sơ bộ đạt tiêu chuẩn không chỉ giúp dự án diễn ra thuận lợi hơn mà còn đảm bảo hiệu quả về mặt kinh tế và kỹ thuật. Vạn An Group hy vọng những thông tin trong bài viết trên hữu ích với bạn đọc. Hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0985 385 102 hoặc email: vngroupcenter@gmail.com.
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
