Diện tích sàn là gì? Cách tính diện tích sàn xây dựng chi tiết

Khi lập phương án đầu tư khách sạn, diện tích sàn là một trong những thông số quan trọng để xác định quy mô công trình, bố trí công năng và dự toán chi phí xây dựng. Tuy nhiên, diện tích sàn, diện tích xây dựng và diện tích quy đổi khi lập báo giá là những khái niệm khác nhau.

Hiểu đúng cách tính diện tích sàn giúp chủ đầu tư hình dung chính xác quy mô khách sạn trước khi triển khai thiết kế và thi công. Trong bài viết dưới đây, Vạn An Group sẽ giải thích khái niệm, cách tính và cách quy đổi diện tích đối với các hạng mục thường gặp trong công trình khách sạn.

Diện tích sàn là gì?

Diện tích sàn của một tầng là diện tích nằm trong phạm vi mép ngoài của các tường bao thuộc tầng đó. Tổng diện tích sàn của công trình được xác định bằng cách cộng diện tích sàn của các tầng và các phần sàn thuộc phạm vi tính toán của công trình.

Tùy thiết kế, công trình có thể có nhiều loại sàn như tầng trệt, các tầng phòng khách sạn, tầng kỹ thuật, tầng tum, tầng hầm hoặc các khu vực chức năng khác.

Đối với khách sạn, tổng diện tích sàn thường được sử dụng để xác định quy mô công trình, từ đó phục vụ quá trình bố trí phòng nghỉ, sảnh, nhà hàng, khu dịch vụ, khu kỹ thuật và các không gian phục vụ vận hành.

Ví dụ cách tính diện tích sàn khách sạn

Một khách sạn có 5 tầng nổi, diện tích sàn mỗi tầng là 300 m²:

• Tầng 1: 300 m²
• Tầng 2: 300 m²
• Tầng 3: 300 m²
• Tầng 4: 300 m²
• Tầng 5: 300 m²

Tổng diện tích sàn của 5 tầng là:

300 × 5 = 1.500 m²

Nếu công trình có thêm tầng hầm, tầng kỹ thuật, tum hoặc các phần sàn khác, cần xác định riêng theo hồ sơ thiết kế và phạm vi tính toán áp dụng cho công trình.

Quy định về cách xác định tổng diện tích sàn xây dựng

Khi xác định diện tích sàn, cần căn cứ vào hồ sơ thiết kế và quy định kỹ thuật áp dụng cho từng loại công trình.

Về nguyên tắc, diện tích sàn của một tầng được xác định trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng đó. Tổng diện tích sàn là tổng diện tích của các tầng trong công trình.

Với khách sạn, việc xác định diện tích cần đặc biệt chú ý đến các khu vực như:

• Tầng hầm hoặc tầng bán hầm.
• Tầng kỹ thuật.
• Tầng tum.
• Các tầng phòng nghỉ và khu vực dịch vụ.
• Hành lang, ban công và các phần sàn có cấu tạo đặc biệt.

Do đó, không nên chỉ lấy diện tích khu đất nhân với số tầng để ước tính trong mọi trường hợp. Diện tích thực tế cần được xác định dựa trên phương án kiến trúc và cấu tạo công trình.

Cách tính diện tích sàn xây dựng

Ở mức cơ bản, tổng diện tích sàn của công trình được tính theo công thức:

Tổng diện tích sàn = Diện tích sàn tầng 1 + tầng 2 + tầng 3 + … + các tầng thuộc công trình

Ví dụ, khách sạn có 6 tầng, mỗi tầng 250 m² và không có phần sàn bổ sung:

250 × 6 = 1.500 m²

Đây là tổng diện tích sàn, không đồng nghĩa với diện tích sử dụng thực tế của khách sạn và cũng không phải lúc nào cũng bằng diện tích được sử dụng để lập báo giá thi công.

Đây là điểm chủ đầu tư cần lưu ý khi tham khảo đơn giá xây dựng theo m².

Diện tích sàn và diện tích xây dựng quy đổi có gì khác nhau?

Trong quá trình lập dự toán và báo giá xây dựng, các hạng mục như móng, tầng hầm, mái hoặc ban công có đặc điểm thi công khác với sàn các tầng nổi. Vì vậy, nhà thầu có thể sử dụng hệ số quy đổi diện tích để đưa các hạng mục này về một đơn vị diện tích phục vụ tính toán chi phí.

Như vậy, cần phân biệt:

• Tổng diện tích sàn: phản ánh tổng diện tích các sàn của công trình.
• Diện tích xây dựng: phản ánh phạm vi công trình xây dựng trên khu đất theo hồ sơ và quy định áp dụng.
• Diện tích xây dựng quy đổi: là diện tích được quy đổi theo hệ số của từng hạng mục để phục vụ lập dự toán, báo giá.

Ba con số này có thể khác nhau và không nên sử dụng thay thế cho nhau.

Hệ số quy đổi diện tích xây dựng Vạn An Group áp dụng

Đối với công tác lập báo giá, Vạn An Group áp dụng hệ số quy đổi tùy theo phương án kết cấu và đặc điểm thi công của từng hạng mục. Các hệ số dưới đây được sử dụng để tham khảo trong quá trình quy đổi diện tích xây dựng:

Khu vực thi công	Điều kiện áp dụng	Hệ số
Móng cọc vuông	Cọc BTCT 20×20 cm, 25×25 cm	70%
Móng cọc ly tâm	Cọc BTCT 30×30 cm, cọc ly tâm D30, D35 cm	100%
Móng cọc khoan nhồi	Cọc khoan nhồi D40-D60 cm	150%
Tầng bán hầm	Độ sâu -1,0 đến -1,5 m so với cốt vỉa hè	150%
Tầng bán hầm	Độ sâu -1,6 đến -2,2 m so với cốt vỉa hè	170%
Tầng hầm B1	Độ sâu -2,5 đến -3,0 m so với cốt vỉa hè	200%
Tầng hầm B2	Độ sâu -5,5 đến -6,0 m so với cốt vỉa hè	300%
Tầng nổi, tum	Phần diện tích sàn có mái che	100%
Mái tôn	Khung xà gồ thép hộp, lợp tôn; tính theo mặt nghiêng	30%
Mái ngói BTCT	Mái BTCT, hệ litô và ngói; tính theo mặt nghiêng	100%
Mái ngói kèo thép	Khung xà gồ thép hộp và ngói; tính theo mặt nghiêng	70%
Ban công	Ban công không mái che	70%

Các hệ số trên là phương pháp quy đổi diện tích phục vụ lập dự toán và báo giá của Vạn An Group, không phải tỷ lệ diện tích sàn bắt buộc áp dụng chung cho mọi công trình. Hệ số thực tế có thể cần điều chỉnh theo hồ sơ thiết kế, kết cấu, điều kiện thi công và phạm vi công việc của từng dự án.

Ví dụ cách tính diện tích quy đổi

Giả sử một khách sạn có:

• 5 tầng nổi, mỗi tầng 300 m²: 1.500 m² × 100% = 1.500 m²
• Mái tôn diện tích 300 m²: 300 × 30% = 90 m²
• Móng cọc vuông trên diện tích 300 m²: 300 × 70% = 210 m²

Tổng diện tích quy đổi theo phương pháp trên là:

1.500 + 90 + 210 = 1.800 m²

Con số 1.800 m² không phải tổng diện tích sàn của khách sạn, mà là diện tích quy đổi được sử dụng trong phương pháp tính giá nêu trên.

Cách phân biệt này giúp chủ đầu tư tránh nhầm lẫn khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu.

Diện tích sàn khác diện tích xây dựng như thế nào?

Hai khái niệm này thường bị nhầm lẫn nhưng có mục đích sử dụng khác nhau.

Tiêu chí	Diện tích sàn	Diện tích xây dựng
Bản chất	Tổng diện tích sàn của các tầng	Diện tích công trình chiếm trên khu đất
Cách xác định	Cộng diện tích sàn của các tầng	Xác định theo phạm vi xây dựng trên mặt bằng
Ví dụ	5 tầng × 300 m² = 1.500 m²	Công trình có thể chiếm 300 m² đất
Mục đích	Xác định quy mô và tổ chức công năng	Xác định phạm vi xây dựng theo hồ sơ, quy hoạch

Để hiểu rõ hơn về hai khái niệm này, chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết Diện tích xây dựng là gì? Cách tính và phân biệt với diện tích sàn xây dựng.

Những lưu ý khi tính diện tích sàn xây dựng

Khi xác định diện tích cho một công trình khách sạn, chủ đầu tư nên lưu ý:

1. Xác định chính xác diện tích từng tầng theo hồ sơ thiết kế, không chỉ dựa vào diện tích khu đất.
2. Kiểm tra các tầng và hạng mục đặc biệt như tầng hầm, bán hầm, tum, tầng kỹ thuật và mái.
3. Phân biệt tổng diện tích sàn với diện tích sử dụng, bởi hai thông số này phục vụ các mục đích khác nhau.
4. Phân biệt diện tích sàn với diện tích quy đổi khi báo giá, đặc biệt khi công trình có móng phức tạp hoặc nhiều tầng hầm.
5. Thống nhất phương pháp tính với nhà thầu trước khi so sánh đơn giá, tránh trường hợp cùng một mức giá/m² nhưng phạm vi diện tích tính giá khác nhau.

Lưu ý khi tính diện tích sàn khách sạn

Khi tính diện tích sàn khách sạn, không nên chỉ lấy diện tích một tầng nhân với số tầng. Mặt bằng thường có nhiều khu vực và cao độ khác nhau nên cần xác định rõ phạm vi diện tích ngay từ đầu.

• Tách riêng từng tầng và khu vực: Phòng nghỉ, sảnh, nhà hàng, spa, phòng hội nghị, tầng kỹ thuật và khu phụ trợ có thể có diện tích khác nhau.
• Kiểm tra tầng hầm, bán hầm và tầng kỹ thuật: Đây là những phần dễ bị bỏ sót khi ước tính tổng diện tích và có thể áp dụng hệ số quy đổi riêng khi lập báo giá.
• Phân biệt diện tích sàn và diện tích sử dụng: Diện tích sàn còn bao gồm hành lang, thang, hộp kỹ thuật và các không gian phục vụ vận hành nên không thể dùng toàn bộ để tính số phòng.
• Xác định ban công, mái và phần sàn đặc biệt: Các khu vực này cần được tính theo hồ sơ thiết kế và phương pháp quy đổi của nhà thầu.
• Thống nhất cách tính khi so sánh báo giá: Cần làm rõ diện tích tính giá, hệ số quy đổi và phạm vi công việc để tránh so sánh các đơn giá không cùng cơ sở.
• Gắn diện tích với công năng: Số phòng, diện tích, giao thông, khu dịch vụ và không gian kỹ thuật cần được tính đồng thời để đảm bảo hiệu quả khai thác.

Vạn An Group thường lập bảng diện tích theo từng tầng và hạng mục, sau đó đối chiếu với phương án công năng trước khi xây dựng báo giá, giúp chủ đầu tư dễ kiểm tra quy mô và chi phí.

Vạn An Group – Nhà thầu thiết kế thi công khách sạn chuyên nghiệp

Đối với mỗi dự án khách sạn, việc xác định đúng diện tích ngay từ giai đoạn đầu giúp chủ đầu tư có cơ sở lựa chọn quy mô, tổ chức công năng và dự toán chi phí phù hợp.

Vạn An Group cung cấp dịch vụ thiết kế và thi công khách sạn trọn gói, từ tư vấn phương án, thiết kế kiến trúc – nội thất đến triển khai thi công. Đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư của Vạn An sẽ căn cứ vào đặc điểm khu đất, quy mô và yêu cầu vận hành để đưa ra phương án phù hợp cho từng công trình.

Vạn An Group – Tận tâm kiến tạo kiệt tác khách sạn.

Hotline: 0968 675 102 – 0985 381 502