Những câu hỏi như “Đất thương mại dịch vụ là gì?” hay “Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu?” luôn nhận được sự quan tâm lớn từ quý độc giả. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về các vấn đề này, bài viết này Vạn An Group sẽ cung cấp câu trả lời chi tiết và đầy đủ nhất. Mời bạn cùng theo dõi!
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Đất thương mại dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Tại khoản 1, 2 Điều 206 Luật Đất đai 2024, Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp:
“1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
- Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.”
Như vậy có thể hiểu, đất thương mại dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được Nhà nước cấp phép sử dụng để phục vụ các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ bao gồm cả công trình liên quan như trụ sở, văn phòng đại diện, kho bãi,…
Đất thương mại, dịch vụ có những đặc điểm nổi bật giúp phân biệt rõ ràng với các loại đất khác. Trước hết, loại đất này có mục đích sử dụng rõ ràng, được quy định dành riêng cho các hoạt động kinh doanh thương mại hoặc cung cấp dịch vụ. Người sử dụng đất không được phép tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nếu chưa có sự đồng ý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và quy định về bảo vệ môi trường do cơ quan nhà nước phê duyệt.
Theo quy định tại Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ được ký hiệu là TMD trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.
Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu?
Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể khác nhau tùy vào hình thức sử dụng và các quy định của Nhà nước.
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2024, nếu cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ một cách ổn định và được Nhà nước công nhận (mà không phải là đất giao có thời hạn hay thuê), thì đất này sẽ có thời hạn sử dụng lâu dài. Trong trường hợp này, Sổ đỏ hoặc Sổ hồng sẽ ghi rõ “Lâu dài” thay vì một khoảng thời gian cụ thể.
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Đối với đất thương mại dịch vụ được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê, thời gian sử dụng sẽ được quyết định căn cứ vào dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm.
Trong một số trường hợp đặc biệt, như dự án đầu tư có vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc các dự án ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thì thời hạn sử dụng có thể lên tới 70 năm.
Khi hết thời gian sử dụng, nếu người sử dụng muốn tiếp tục, họ có thể xin gia hạn, nhưng thời gian gia hạn sẽ không vượt quá thời hạn ban đầu.
Tóm lại, thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ có thể kéo dài lâu dài hoặc có thời hạn cụ thể, tùy thuộc vào từng trường hợp và quy định của pháp luật.
Quy định về sử dụng đất thương mại dịch vụ
Căn cứ tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất thương mại dịch vụ quy định như sau:
– Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể thực hiện thông qua các hình thức như Nhà nước cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác, bao gồm cả người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua các hình thức tương tự như các tổ chức, cá nhân trong nước, bao gồm thuê đất từ Nhà nước, thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, cá nhân hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
– Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức thuê đất từ Nhà nước, thuê lại đất của các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhận thừa kế hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ hoặc cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đất thương mại dịch vụ có được xây dựng nhà ở không?
Để trả lời câu hỏi từ bạn đọc “Đất thương mại dịch vụ có được xây dựng nhà ở không?”. Chúng tôi xin phép trả lời cho câu hỏi này như sau:
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, khoản 1 Điều 256 Luật Đất đai 2024, có thể thấy đất thương mại, dịch vụ không được phép xây dựng nhà ở vì mục đích sử dụng của loại đất này là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh và dịch vụ.
Nhà ở là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân, nên phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), còn đất thương mại, dịch vụ chỉ dùng cho các công trình phục vụ kinh doanh, thương mại.
Đất thương mại dịch vụ chuyển sang đất ở có được không?
Có, đất thương mại dịch vụ có thể được chuyển sang đất ở, nhưng phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, căn cứ theo Điều 57, khoản 1, điểm e Luật Đất đai 2013, quy định rằng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, bao gồm đất thương mại, dịch vụ, có thể được chuyển đổi thành đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các quy định pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.
Đất thương mại dịch vụ có giá bao nhiêu so với đất ở?
Giá đất thương mại dịch vụ thường thấp hơn giá đất ở. Cụ thể, tại các khu vực đô thị và nông thôn, giá đất thương mại dịch vụ thường bằng khoảng 75% giá đất ở tại cùng đường, phố hoặc khu vực có vị trí tương đồng.
Đất thương mại dịch vụ có được phép mua bán không?
Người sử dụng đất thương mại dịch vụ vẫn có quyền chuyển nhượng đất sử dụng đất, vì vậy, mọi người hoàn toàn có thể giao dịch loại đất này theo quy định pháp luật.
Đất thương mại dịch vụ có nên đầu tư không?
Câu trả lời phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư. Nếu bạn muốn kinh doanh hoặc cho thuê, đây là lựa chọn tốt. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc về thời hạn sử dụng và các chi phí liên quan.
Đất thương mại dịch vụ có được xây dựng khách sạn không?
Có. Đất thương mại, dịch vụ có thể được sử dụng để xây dựng khách sạn nếu phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy hoạch và các quy định xây dựng có liên quan. Đây cũng là loại đất thường được sử dụng cho các dự án kinh doanh lưu trú, du lịch và dịch vụ.
Khi có kế hoạch xây dựng khách sạn trên đất thương mại dịch vụ, chủ đầu tư cần lưu ý một số vấn đề:
- Kiểm tra quy hoạch: Trước khi triển khai dự án, cần xác định khu đất có phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch tại khu vực hay không.
- Cân đối thời hạn đất với kế hoạch khai thác: Vòng đời kinh doanh khách sạn thường kéo dài để thu hồi vốn, nên cần đối chiếu với thời hạn sử dụng đất còn lại và chủ động gia hạn trước khi hết hạn.
- Kiểm tra chỉ tiêu xây dựng: Mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi cần được xác định theo quy hoạch và quy định áp dụng cho khu đất.
- Đáp ứng yêu cầu của công trình khách sạn: Ngoài các yêu cầu về kiến trúc và kết cấu, khách sạn còn phải tính toán đồng bộ các hệ thống như điện, cấp thoát nước, điều hòa, PCCC và các hạng mục phục vụ vận hành.
- Hoàn thiện thủ tục trước khi xây dựng: Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai, quy hoạch, xây dựng và các thủ tục chuyên ngành liên quan trước khi đưa công trình vào thi công.
Do đó, đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất phù hợp để phát triển khách sạn, nhưng không đồng nghĩa với việc mọi khu đất thương mại dịch vụ đều có thể xây dựng khách sạn. Việc kiểm tra pháp lý, quy hoạch và các chỉ tiêu xây dựng ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư xác định đúng quy mô dự án và hạn chế phát sinh trong quá trình triển khai.
Phân biệt giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở
| Tiêu chí | Đất thương mại dịch vụ | Đất ở |
| Khái niệm | Loại đất phi nông nghiệp, sử dụng cho mục đích kinh doanh, dịch vụ. | Loại đất phi nông nghiệp, sử dụng để xây dựng nhà ở. |
| Mục đích sử dụng | Xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, kho bãi. | Xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống. |
| Thời hạn sử dụng | Thường từ 50 năm (có thể gia hạn theo quy định pháp luật). | Lâu dài (ổn định, lâu dài không giới hạn thời gian). |
| Chuyển đổi mục đích | Phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có điều kiện nhất định. | Không cần chuyển đổi nếu mục đích vẫn là nhà ở. |
| Quy hoạch | Phải tuân thủ quy hoạch thương mại, dịch vụ của địa phương. | Theo quy hoạch đất ở của khu vực. |
| Ký hiệu trên bản đồ | TMD (Thương mại, dịch vụ). | ODT (Đất ở tại đô thị) hoặc ONT (Đất ở nông thôn). |
| Khả năng xây dựng nhà ở | Không được phép, trừ khi đã chuyển đổi sang đất ở. | Được phép xây dựng nhà ở theo quy định. |
Hy vọng với những nội dung Vạn An Group chia sẻ trên, bạn đã nắm rõ được nội dung đất thương mại dịch vụ là gì, thời hạn sử dụng đất cùng những câu hỏi xoay quanh đất thương mại, dịch vụ.
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
