Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng chuẩn xác và hiệu quả

Việc thực hiện một dự án đầu tư xây dựng yêu cầu một quy trình làm việc phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ và tuân thủ quy định pháp luật giữa các bên thực hiện dự án. Trong bài viết này, Vạn An Group sẽ trình bày với bạn đọc chi tiết các bước trong quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi công trình hoàn thành và được đưa vào khai thác sử dụng.

Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng 2014, khái niệm dự án đầu tư xây dựng được định nghĩa như sau:

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động xây dựng, bao gồm xây dựng mới, sửa chữa và cải tạo công trình xây dựng, nhằm mục đích phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian và chi phí xác định. 

Trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện chi tiết qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng 

Theo Điều 52 Lập dự án đầu tư, Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi khoản 10 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:

1. Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được quy định như sau

a) Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng;

b) Đối với dự án không thuộc quy định tại điểm a khoản này, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư quyết định;

c) Trình tự lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và quy định khác của pháp luật có liên quan;

d) Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của Luật này, trừ dự án PPP.

3. Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau:

a) Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

b) Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.

4. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Ta căn cứ Điều 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định về trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng như sau:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng

Giai đoạn chuẩn bị dự án bao gồm các hoạt động nền tảng nhằm xác định tính khả thi và cơ sở pháp lý cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng. Cụ thể:

– Thực hiện khảo sát xây dựng để thu nhập các dữ liệu về địa hình, địa chất và các điều kiện tự nhiên khác;

– Tổ chức lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có);

– Tiến hành lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng nhằm làm cơ sở để lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng;

– Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi trình phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng, đồng thời triển khai các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

Giai đoạn 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Giai đoạn thực hiện dự án bao gồm toàn bộ các hoạt động triển khai trên hiện trường và trong quản lý nhằm đảm bảo công trình được xây dựng theo đúng thiết kế, tiến độ, chất lượng và quy định pháp luật. Cụ thể:

– Tổ chức công tác chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có), đảm bảo điều kiện thi công an toàn;

– Thực hiện khảo sát xây dựng nhằm phục vụ cho thiết kế kỹ thuật và thi công;

– Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng;

– Xin cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);

– Lựa chọn nhà thầu thông qua hình thức đấu thầu và ký kết hợp đồng xây dựng theo quy định của Luật Đấu thầu và các luật liên quan; 

– Triển khai thi công xây dựng công trình; thực hiện công tác giám sát thi công xây dựng nhằm kiểm soát chất lượng, tiến độ dự án;

– Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành theo tiến độ;

– Vận hành, chạy thử để kiểm chứng khả năng vận hành của công trình dự án;

– Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về kỹ thuật, chất lượng và an toàn;

– Tổ chức bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;

Giai đoạn 3: Kết thúc xây dựng

Giai đoạn này bao gồm các hoạt động với mục đích hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng, quyết toán tài chính, đảm bảo tính pháp lý và kỹ thuật công trình sau khi đi vào vận hành:

– Thực hiện công việc quyết toán hợp đồng xây dựng theo đúng nội dung trong hợp đồng ký kết;

– Lập. thẩm tra và trình phê duyệt báo cáo quyết toán dự án hoàn thành theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, tài chính kế toán;

– Xác nhận hoàn thành công trình, đảm bảo công trình đã được nghiệm thu, bàn giao và đáp ứng đầy đủ điều kiện vận hành theo thiết kế được phê duyệt;

– Thực hiện nghĩa vụ bảo hành công trình xây dựng theo hợp đồng mà đơn vị xây dựng và chủ đầu tư đã ký kết, bao gồm: xử lý hư hỏng phát sinh trong thời hạn bảo hành;

– Bàn giao đầy đủ hồ sơ hoàn công, bản vẽ hoàn công, các tài liệu quản lý, nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu và các tài liệu liên quan khách cho chủ đầu tư.

Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất gồm 5 giai đoạn chính: 

Giai đoạn 1: Cung cấp thông tin về dự án

• Giấy phép đăng ký kinh doanh.
• Bản đồ chi tiết tọa độ khu đất thực hiện dự án.
• Văn bản pháp lý liên quan đến dự án (nếu có).
• Bản sao giấy CMND của người đại diện. 
• Báo cáo tài chính 2 năm gần nhất đã được kiểm toán (nếu có).
• Văn bản chứng minh vốn chủ sở hữu.

Giai đoạn 2: Khảo sát khu đất

Khảo sát thực tế khu đất vị trí thực hiện dự án. Các nội dung khảo sát bao gồm:

• Vị trí, ranh giới, diện tích khu đất.
• Đặc điểm địa hình, địa chất.
• Môi trường và yếu tố xung quanh.
• Hạ tầng kỹ thuật khu vực.
• Hiện trạng sử dụng đất.

Giai đoạn 3: Lập dự thảo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng

Nội dung trong dự thảo hồ sơ dự án đầu tư xây dựng gồm:

• Thuyết minh dự án đầu tư.
• Văn bản, tờ trình.
• Bản vẽ thiết kế cơ sở.
• Dự toán tổng mức đầu tư xây dựng.
• Phương án tổ chức thực hiện dự án.
• Các tài liệu liên quan (nếu có).

Giai đoạn 4: Hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư và phát hành hồ sơ

Sau khi hoàn tất việc lập dự thảo dự án đầu tư, đơn vị tư vấn sẽ gửi hồ sơ cho chủ đầu tư để rà soát, đóng góp ý kiến và chỉnh sửa (nếu cần).

Giai đoạn 5: Nộp hồ sơ cho Sở Kế hoạch đầu tư tỉnh/thành phố

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan ban ngành

• Các ý kiến thẩm định phản hồi của Cơ quan ban ngành gửi SKHĐT tỉnh
• Chỉnh sửa bổ sung hồ sơ theo ý kiến
• SKHĐT tỉnh lập báo cáo thẩm định trình UBND tỉnh
• Ủy ban tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư

Trình tự thực hiện dự án đầu tư công trình khẩn cấp

Theo Điều 58 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định:

+ Trình tự thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư có cấu phần xây dựng (sau đây gọi là dự án PPP) thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. 

+ Đối với các dự án còn lại, tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này, phù hợp với các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án.

Các yếu tố cần quan tâm khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khách sạn

Dự án khách sạn có quy mô và yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn nhiều loại công trình thông thường do vừa phải đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng, vừa đảm bảo công năng lưu trú và hiệu quả khai thác. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến những yếu tố sau:

• Xác định rõ quy mô và tiêu chuẩn khách sạn: Định hướng 3 sao, 4 sao, 5 sao hoặc phân khúc nghỉ dưỡng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô phòng, diện tích các khu chức năng, tiêu chuẩn thiết kế, trang thiết bị và tổng mức đầu tư.
• Đồng bộ giữa quy hoạch, kiến trúc và công năng: Các khu vực như phòng lưu trú, sảnh, nhà hàng, bếp, hội nghị, spa, hồ bơi, khu kỹ thuật và giao thông nội bộ cần được bố trí hợp lý ngay từ giai đoạn đầu để thuận tiện cho cả vận hành và khai thác.
• Kiểm soát chặt chẽ hệ thống kỹ thuật: Khách sạn có nhiều hệ thống MEP, PCCC, điều hòa, thông gió, cấp thoát nước, thang máy… Các hệ thống này cần được tính toán và phối hợp đồng bộ với kiến trúc, kết cấu để hạn chế xung đột trong quá trình thi công.
• Chú trọng tiến độ và khả năng đưa vào khai thác: Tiến độ xây dựng khách sạn thường gắn trực tiếp với kế hoạch khai trương và vận hành. Việc chậm một hạng mục có thể ảnh hưởng đến quá trình hoàn thiện, nghiệm thu và thời điểm đưa công trình vào kinh doanh.
• Tính toán hiệu quả đầu tư ngay từ giai đoạn lập dự án: Bên cạnh chi phí xây dựng, cần xem xét công suất phòng, phân khúc khách hàng, dịch vụ đi kèm, chi phí vận hành và khả năng khai thác để lựa chọn quy mô đầu tư phù hợp.

Với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án khách sạn trên toàn quốc, Vạn An Group đồng hành cùng chủ đầu tư từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thiết kế, thi công đến nghiệm thu và bàn giao, giúp kiểm soát đồng bộ các yêu cầu về pháp lý, kỹ thuật, tiến độ và hiệu quả đầu tư.

Thực hiện đúng và đầy đủ quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng không chỉ là yêu cầu bắt buộc theo quy định pháp luật mà còn là chìa khóa để đảm bảo sự thành công bền vững của một dự án. Hy vọng rằng những chia sẻ từ Vạn An Group đã mang đến cho bạn cái nhìn rõ ràng và thực tiễn hơn về quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, góp phần hỗ trợ công tác quản lý và triển khai dự án của bạn được thuận lợi và hiệu quả hơn. Hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0968 675 102 – 0985 385 102 để được hỗ trợ tư vấn thiết kế thi công khách sạn miễn phí!