Xây dựng khách sạn là khoản đầu tư lớn, trong đó thiết kế không chỉ quyết định công trình đẹp hay xấu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng phòng, công năng, chi phí xây dựng, trải nghiệm khách hàng và khả năng vận hành sau này.
Vì vậy, một trong những câu hỏi chủ đầu tư thường đặt ra trước khi xây dựng là: Có nên thuê thiết kế khách sạn không, hay có thể tự lên phương án rồi giao cho đội thi công thực hiện?
Với những công trình nhỏ, chủ đầu tư có thể tham khảo mẫu có sẵn để hình dung phong cách. Tuy nhiên, khi xây dựng một khách sạn để kinh doanh, việc có hồ sơ thiết kế được tính toán đồng bộ thường mang lại nhiều lợi ích hơn, đặc biệt với công trình nhiều tầng, có tầng hầm, nhiều phòng nghỉ và hệ thống kỹ thuật phức tạp.
Có nhất thiết phải thuê đơn vị thiết kế khách sạn?
Không phải khách sạn nào cũng cần một phương án thiết kế giống nhau.
Một khách sạn mini trên khu đất nhỏ có thể có yêu cầu hoàn toàn khác với khách sạn 3–5 sao có nhà hàng, phòng hội nghị, spa, gym, bể bơi và nhiều hệ thống kỹ thuật.
Điểm quan trọng là thiết kế khách sạn không chỉ là thiết kế mặt tiền.
Một bộ hồ sơ hoàn chỉnh cần giải quyết đồng thời nhiều vấn đề:
- Quy hoạch và tổ chức mặt bằng.
- Số lượng và diện tích phòng.
- Giao thông khách và giao thông phục vụ.
- Khu vực sảnh, lễ tân và dịch vụ.
- Kết cấu công trình.
- Điện, cấp thoát nước, điều hòa thông gió.
- PCCC và các yêu cầu an toàn.
- Nội thất và vật liệu hoàn thiện.
- Khả năng thi công và kiểm soát chi phí.
Nếu chỉ lấy một mẫu kiến trúc đẹp rồi áp dụng vào khu đất thực tế, rất dễ xảy ra tình trạng mặt tiền đẹp nhưng mặt bằng không hiệu quả, phòng nghỉ khó bố trí hoặc phải thay đổi nhiều khi bước vào thi công.
Vì vậy, với dự án xây khách sạn để kinh doanh, thuê đơn vị thiết kế có kinh nghiệm là phương án nên cân nhắc ngay từ đầu.
7 lợi ích khi thuê thiết kế khách sạn chuyên nghiệp
1. Tối ưu diện tích và số lượng phòng
Đất xây khách sạn thường có giá trị lớn. Mỗi mét vuông không được sử dụng hợp lý đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
Kiến trúc sư không chỉ tìm cách đưa được nhiều phòng vào công trình mà còn phải đảm bảo phòng có diện tích phù hợp, hành lang thuận tiện, thang máy và cầu thang được bố trí hợp lý.
Ví dụ, nếu tăng thêm vài phòng nhưng khiến hành lang dài hơn, diện tích giao thông tăng hoặc phòng không có đủ ánh sáng và thông gió, số lượng phòng tăng chưa chắc đồng nghĩa hiệu quả kinh doanh tăng.
Do đó, mục tiêu của thiết kế không đơn giản là “xây được nhiều phòng nhất”, mà là tìm được sự cân bằng giữa số phòng – diện tích phòng – tiện ích – giao thông – chi phí đầu tư.
2. Kiểm soát chi phí xây dựng ngay từ trên bản vẽ
Một thay đổi nhỏ trong thiết kế có thể tạo ra chênh lệch lớn khi nhân lên toàn bộ công trình.
Chẳng hạn, thay đổi kích thước phòng, vị trí trục cột, hệ cửa hoặc vật liệu mặt tiền có thể ảnh hưởng đến kết cấu, MEP và khối lượng hoàn thiện.
Nếu các vấn đề này chỉ được phát hiện khi đang thi công, chi phí điều chỉnh thường cao hơn nhiều so với việc xử lý ngay trên bản vẽ.
Một phương án thiết kế tốt vì vậy phải hướng đến khả năng thi công và kiểm soát ngân sách, chứ không chỉ tạo ra phối cảnh đẹp.
3. Đảm bảo công năng và trải nghiệm khách lưu trú
Khách hàng không nhìn thấy bản vẽ kỹ thuật, nhưng họ cảm nhận rất rõ chất lượng của thiết kế thông qua quá trình sử dụng.
Một phòng nghỉ có bố trí hợp lý sẽ giúp khách dễ sử dụng. Hành lang đủ rộng, thang máy thuận tiện, sảnh dễ tìm, phòng vệ sinh hợp lý và khả năng cách âm tốt đều góp phần tạo nên trải nghiệm lưu trú.
Đối với khách sạn, thiết kế cũng phải tính đến luồng di chuyển của nhân viên.
Nhân viên buồng phòng, nhà hàng, kỹ thuật và vận hành không nên phải di chuyển xuyên qua những khu vực dành cho khách nếu có thể tổ chức một luồng phục vụ riêng.
Đây là điểm mà các mẫu thiết kế có sẵn thường khó đáp ứng đầy đủ.
4. Phối hợp đồng bộ kiến trúc – kết cấu – MEP
Khách sạn có rất nhiều hệ thống kỹ thuật chạy xuyên suốt công trình.
Điện, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió, PCCC, thang máy, camera, mạng và các hệ thống điện nhẹ đều cần được phối hợp với kiến trúc và kết cấu.
Nếu thiết kế riêng lẻ, đến khi thi công rất dễ xuất hiện tình trạng đường ống vướng dầm, trần không đủ cao để đi MEP, vị trí thiết bị không phù hợp hoặc phải đục phá phần đã hoàn thiện.
Vì vậy, giá trị lớn của một đơn vị thiết kế chuyên nghiệp nằm ở khả năng phối hợp các bộ môn, chứ không chỉ nằm ở bản vẽ phối cảnh 3D.
5. Hạn chế sửa chữa và phát sinh trong quá trình thi công
Công trình càng lớn, chi phí sửa sai càng cao.
Một thay đổi tại phòng mẫu nếu được phát hiện sớm chỉ cần chỉnh trên bản vẽ. Nhưng nếu đã thi công hàng chục hoặc hàng trăm phòng, cùng một lỗi có thể trở thành một khoản chi phí đáng kể.
Thiết kế kỹ càng từ đầu giúp chủ đầu tư kiểm tra trước nhiều vấn đề:
- Kích thước phòng.
- Vị trí cửa.
- Vị trí thiết bị vệ sinh.
- Hệ thống điện.
- Điều hòa.
- Chiếu sáng.
- Nội thất.
- Vật liệu hoàn thiện.
Nhờ đó, công trường có cơ sở rõ ràng hơn để triển khai và hạn chế việc vừa thi công vừa thay đổi phương án.
6. Dễ kiểm soát chất lượng khi thi công
Có hồ sơ thiết kế chi tiết cũng giúp chủ đầu tư có căn cứ để kiểm tra công trình.
Khi bản vẽ thể hiện rõ kích thước, vật liệu, cấu tạo và yêu cầu kỹ thuật, việc nghiệm thu sẽ cụ thể hơn thay vì chỉ đánh giá theo cảm quan.
Đặc biệt với nội thất khách sạn, hồ sơ càng rõ thì việc kiểm soát sự đồng nhất giữa nhiều phòng càng dễ dàng.
7. Tạo nền tảng cho việc cải tạo và nâng cấp sau này
Khách sạn có thể thay đổi theo thời gian.
Sau một vài năm vận hành, chủ đầu tư có thể muốn cải tạo phòng nghỉ, thay đổi sảnh, bổ sung nhà hàng, bar hoặc nâng cấp một số hệ thống.
Nếu ngay từ đầu đã có hồ sơ kiến trúc, kết cấu và MEP đầy đủ, việc kiểm tra hiện trạng và lập phương án cải tạo sẽ thuận lợi hơn.
Đặc biệt, các vị trí kỹ thuật, đường ống và kết cấu cần được lưu lại đầy đủ để tránh việc cải tạo sau này ảnh hưởng đến hệ thống đang vận hành.
Trường hợp nào càng nên thuê đơn vị thiết kế khách sạn?
Theo góc nhìn thực tế, chủ đầu tư càng nên thuê thiết kế chuyên nghiệp khi dự án có một hoặc nhiều đặc điểm sau:
Khách sạn xây mới trên khu đất có giá trị cao
Khi tiền đất lớn, việc tối ưu từng mét vuông trở nên quan trọng. Một phương án mặt bằng tốt có thể tạo ra khác biệt đáng kể về số phòng và doanh thu khai thác.
Công trình nhiều tầng hoặc có tầng hầm
Công trình càng phức tạp thì sự phối hợp giữa kiến trúc, kết cấu, MEP và PCCC càng quan trọng.
Đây không phải nhóm công trình phù hợp với cách “tham khảo mẫu rồi thi công theo”.
Khách sạn có nhiều tiện ích
Nếu dự án có nhà hàng, spa, gym, phòng hội nghị, bể bơi, sky bar hoặc các khu dịch vụ khác, cần tính toán công năng và giao thông ngay từ giai đoạn đầu.
Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm xây khách sạn
Đây là trường hợp càng không nên bỏ qua bước thiết kế.
Xây nhà ở và xây khách sạn có nhiều điểm khác nhau, đặc biệt về công năng, vận hành, PCCC, MEP, tiêu chuẩn phòng và yêu cầu phục vụ khách.
Chi phi thuê thiết kế khách sạn có đắt không?
Chi phí thiết kế thường được tính theo diện tích, quy mô, tiêu chuẩn khách sạn và phạm vi hồ sơ.
Tại Vạn An Group, đơn giá thiết kế kiến trúc khách sạn tham khảo hiện nay:
- Khách sạn mini, 2 sao: 150.000 – 180.000 VNĐ/m²
- Khách sạn 3 sao: 180.000 – 210.000 VNĐ/m²
- Khách sạn 4 sao: 210.000 – 240.000 VNĐ/m²
- Khách sạn 5 sao: 240.000 – 280.000 VNĐ/m²
Chi phí thiết kế nội thất được xác định riêng tùy theo tiêu chuẩn sao, phong cách, mức độ chi tiết và phạm vi triển khai.
Xem báo giá thiết kế thi công khách sạn của Vạn An Group
Điều quan trọng không phải chỉ là tìm đơn vị có đơn giá thấp nhất, mà cần xác định phạm vi hồ sơ nhận được.
Một báo giá thấp nhưng thiếu các bộ môn cần thiết có thể khiến chủ đầu tư phải thuê bổ sung hoặc điều chỉnh nhiều trong quá trình thi công.
Những điều cần hỏi trước khi thuê đơn vị thiết kế khách sạn
Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên hỏi rõ ít nhất những vấn đề sau:
- Đơn vị đã từng thiết kế khách sạn tương tự chưa?
- Không chỉ xem số năm hoạt động mà nên xem các công trình có quy mô và phân khúc tương đồng.
- Hồ sơ thiết kế bao gồm những gì?
- Cần xác định rõ có kiến trúc, kết cấu, điện nước, điều hòa, PCCC, nội thất, dự toán hay không.
- Có phối hợp giữa các bộ môn không?
- Đây là vấn đề rất quan trọng để hạn chế xung đột khi thi công.
- Có hỗ trợ giải đáp trong quá trình thi công không?
- Bản vẽ dù chi tiết vẫn có thể phát sinh vấn đề cần làm rõ tại công trường.
- Quyền sử dụng và phạm vi chỉnh sửa hồ sơ như thế nào?
Chủ đầu tư nên thống nhất rõ ngay trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi cần điều chỉnh hoặc cải tạo công trình về sau.
Vạn An Group – thiết kế khách sạn theo bài toán đầu tư và vận hành
Vạn An Group cung cấp giải pháp thiết kế khách sạn từ kiến trúc, kết cấu, MEP đến nội thất, hướng đến sự đồng bộ giữa thẩm mỹ, công năng, chi phí đầu tư và khả năng vận hành.
Mỗi dự án được điều chỉnh theo diện tích khu đất, quy mô, phân khúc khách hàng, tiêu chuẩn khách sạn và định hướng kinh doanh của chủ đầu tư.
Hotline: 0968 675 102 – 0985 385 102
Email: vngroupcenter@gmail.com
Xem thêm:
Kinh nghiệm: 15 năm
ThS. KTS Phương Hữu Thơ là một kiến trúc sư được tôi luyện qua nhiều dự án lớn về thiết kế thi công khách sạn. Hiện tại anh là Thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc của Vạn An Group. Tận tụy, nhiệt huyết, tài năng và uy tín là những giá trị anh lan toả đến với Cán bộ công nhân viên cũng như khách hàng.
